Comment trouver et louer un appartement à Berlin

Les lecteurs qui me suivent depuis un moment le savent, j’ai fait de Berlin ma nouvelle base depuis plusieurs mois maintenant (j’avais d’ailleurs écrit un article sur les meilleurs clubs et bars de Berlin).
Ce qui veut dire que je parcours le monde et reviens dans cette ville pour m’y reposer et m’y ressourcer.
Cet article est un peu particulier et j’ai hésité à le publier, car il ne parle pas vraiment de voyage.
Mais je me dis qu’il aidera surement beaucoup de personnes, qui ont galéré comme moi en arrivant ici, à trouver et à louer un appartement à Berlin.

Aujourd’hui j’en suis déjà à mon troisième appartement. J’ai appris beaucoup de choses en cherchant mes deux premiers appartements, et cet article a pour but de résumer toutes mes connaissances en la matière.
N’hésitez pas à le commenter ou à me tweeter sur mon profil @RyanLesacados si vous avez des commentaires à partager, des idées, ou toute autre suggestion utile.
Il serait intéressant que cet article devienne un guide participatif.

Avant propos : Que vous voyagiez en Allemagne ou que vous veniez pour vous y installer, je vous recommande chaudement de consulter ma fiche Budget astuces et conseils pour un voyage en Allemagne.

1. Introduction

Je suis un citoyen français (donc par définition un citoyen européen), j’ai 26 ans, je vis seul, et j’emménageais en Allemagne en tant qu’étranger (et de façon temporaire pour l’instant). Je n’ai jamais vécu en Allemagne, ce qui signifie qu’il n’y a aucun dossier sur moi, bancaire ou autre, que les propriétaires pouvaient consulter. Je n’avais pas de compte bancaire ni d’adresse en Allemagne.

Ce guide est donc destiné aux citoyens européens souhaitant s’installer en Allemagne.

2. Mieten ou untermieten, ou WG (Wohngemeinschaft)

Ce sont les tout premiers termes à apprendre. Mieten signifie louer, et untermieten signifie sous-louer.

Une WG est une collocation. C’est ici que se font vos premiers choix lorsque vous voulez vous installer en Allemagne, et c’est aussi ici que commence le mal de tête.

Le premier appartement que j’ai loué était un untermieten, et pour le second, j’avais un contrat en bonne et due forme (mieten).

À moins d’êtres incroyablement riche ou incroyablement chanceux, c’est inutile de chercher un mieten en tant que non-résident. Quand vous louez un mieten, vous signez un contrat directement avec le propriétaire et, c’est la loi allemande qui le dit, vous avez beaucoup de droits. Mais en ayant beaucoup de droits, vous avez aussi beaucoup de responsabilités, ce qui signifie que le propriétaire fera très attention à votre situation. En tant que non-allemand, vous aurez beaucoup de mal à prouver que vous avez une situation stable en fournissant les documents demandés.

Untermieten signifie que vous louez l’appartement d’une personne qui a elle-même un contrat avec le propriétaire. Il s’agit généralement d’une location courte durée, qui sert soit à combler l’absence du locataire pendant une certaine période, soit parce que le locataire doit attendre le préavis pour quitter son appartement. En général, il y a beaucoup moins de documents à fournir et ces arrangements se font souvent entre amis ou connaissances. J’ai trouvé mon untermiete (l’appartement à Berlin dans lequel je vis actuellement, j’en parle à la fin) grâce à une amie berlinoise. Sa collègue emménageait chez son copain, mais souhaitait garder le contrat de l’appartement dans lequel elle vivait depuis presque 9 ans.

Le problème avec l’untermieten, et la raison pour laquelle il ne s’agit que d’une solution de dépannage (quoique pour moi c’est un peu différent, j’ai eu de la chance 🙂 ), c’est que vos droits sont bien plus limités et que ce type de location nécessite bien souvent l’accord du propriétaire. Si il y a le moindre problème (par exemple si le propriétaire est en train de vendre l’appartement), vous n’avez aucun droit. Avant de signer tout contrat d’untermieten, vérifiez bien que vous êtes autorisé à mettre votre nom sur la sonnette et la boîte aux lettres. Sans cette étape, il vous sera impossible de louer un appartement mieten plus tard.

Une autre alternative consiste à emménager avec d’autres personnes dans une Wohngemeinschaft (WG), où une location à long terme est envisageable. Mais si votre but est de trouver un appartement bien à vous, une fois encore, faites attention à ce que votre nom soit affiché sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

3. Les prérequis pour louer un appartement

Avant de pouvoir signer un contrat en bonne et due forme (mieten), vous aurez besoin d’un compte bancaire en Allemagne.
Oui, théoriquement vous pourriez procéder par virements internationaux, mais ce sera contraignant pour le propriétaire, ce qui peut être un vrai désavantage lors de votre négociation. Donc ouvrez un compte bancaire en Allemagne avant de commencer vos recherches. Pour ma part, j’ai réussi à ouvrir un compte online chez Number26 en 10 minutes (lisez mon article), qui offre aussi un Mietkautionskont, qui s’avère bien utile par la suite (il y a une option ISIC pour les étudiants).
La banque Number26 (ou N26 comme on l’appelle maintenant), contrairement à ING-DiBa, ne demande pas de salaire fixe, ce qui me fut très utile, mon salaire variant fortement d’un mois à l’autre. Vous aurez par contre besoin d’une adresse allemande (d’où l’importance de votre nom sur la boîte aux lettres) pour ouvrir un compte chez eux.

Un compte bancaire allemand et une adresse allemande sont les deux choses dont vous aurez besoin pour avoir un SCHUFA Auskunft.
Il s’agit d’une attestation de crédit que la plupart des agents immobiliers et des propriétaires demandent lors de la location d’un appartement. Ce que SCHUFA pourrait savoir sur moi après seulement 2 mois passés en Allemagne, je n’en ai aucune idée, mais cette attestation rassure les propriétaires (voir en dessous pour toute la liste des documents requis). Vous pouvez faire la demande de votre SCHUFA Auskunft ici, la mienne m’a été envoyée sous 3 jours. Arrivé à ce point, ne vous demandez pas à quoi sert toute cette paperasse, focalisez-vous plutôt sur votre objectif.

Même s’il n’est pas strictement essentiel, un téléphone portable allemand peut quand même vous aider. J’ai essayé les cartes prépayées avec O2 et Congstar, la carte O2 peut être rechargée avec une carte bancaire européenne alors que Congstar nécessite un compte bancaire allemand, pas sûr que le meilleur réseau de Congstar vaille la peine de se prendre la tête. Mais vous aurez besoin d’appeler et d’être appelé par les agents et les propriétaires, donc un numéro allemand est un réel atout.

Je me suis récemment rendu compte que j’imprimais et scannais beaucoup de documents. Oui, vous pourriez vous débrouiller pour faire ça avec l’appareil photo de votre téléphone, mais je dois avouer que j’ai beaucoup utilisé mon imprimante-scanner lors de mes recherches.

4.Louer un appartement à Berlin – Les critères

A Berlin, les appartements sont triés en fonction du nombre de pièces, sans compter la cuisine et la salle de bain.

« 1 Zimmer » correspond à un studio avec cuisine et salle de bain,
« 2 zimmer » correspond à un 2 pièces avec un salon, une chambre, une cuisine, et une salle de bain.
Vous devriez aussi avoir une indication sur la surface en mètres carrés, et tous les appartements que j’ai visités possédaient un petit cellier.

Deux prix sont en généralement cités sur l’annonce. Kaltmiete est le prix de l’appartement tout seul. Warmmiete n’est pas toujours bien défini, mais correspond au prix de l’appartement avec les charges, chauffage et eau compris. L’électricité est souvent exclue des charges. Ces deux montants sont importants : ils permettent de calculer vos dépenses mensuelles et de savoir combien vous aurez à payer l’agence immobilière.

L’un des autres critères indispensables est la Einbauküche (cuisine intégrée). Je n’ai jamais vu d’autres pays que l’Allemagne proposant des appartements sans cuisine, mais à Berlin, c’est chose commune. Si vous louez un appartement sans Einbauküche, vous avez le droit à un petit meuble de cuisine avec un évier, et rien d’autre. Avec une Einbauküche, vous aurez des meubles de cuisine, et parfois même un réfrigérateur et un lave-vaisselle. Lors de mes recherches, j’ai constaté que seulement 40% des appartements que je recherchais (centre et est, 2 Zimmer) possédaient une Einbauküche. Depuis peu de temps, on voit aussi à la location des WBS erforderlich. Il s’agit d’appartements subventionnés par l’état. À moins de posséder un certificat WBS, il vous sera impossible de louer ces appartements-là, d’autant plus si vous n’êtes pas allemand.

5. Louer un appartement à Berlin – La localisation

La localisation est importante à bien des égards. Commençons par un petit cours d’histoire.

Tout le monde à Berlin réfléchit toujours en terme des vieux Bezirke (ou quartiers, si vous préférez), comme Kreuzberg ou Prenzlauer Berg. Vous pouvez consulter la carte de ces anciens Bezirke ici. Ces vieux quartiers furent modifiés en 12 plus grands Bezirke en 2001, vous pouvez en trouver la carte ici.
Et, comme si ce n’était pas suffisant, Berlin est ensuite divisée en 96 Ortseile que vous pouvez retrouver ici.
Vous remarquerez que certains des anciens Bezirke ont été transformés en Ortseile. Si je vous explique tout ça, c’est parce que le prix des appartements dépend des anciens Bezirke. J’ai d’abord vécu au nord-ouest de Prenzlauer Berg, un quartier que je ne pourrais plus du tout me permettre, mais en traversant le pont jusqu’à Gesundbrunnen, les prix pour un même appartement sont largement revus à la baisse. Chercher par Ortseile peut être efficace pour trouver les endroits les moins chers, mais toujours dans la limite géographique que vous vous êtes fixée. Ne vous laissez pas influencer par la carte de Berlin U- et S-Bahn (métro).

Enfin, certains sites internet permettent de trier vos recherches en utilisant à la fois les Bezirke et les Ortseile, donc savoir où ils se trouvent peut s’avérer pratique.

6. Louer un appartement à Berlin – Les sites internet

Contrairement à Bruxelles, par exemple, Berlin n’est pas une ville où l’on peut chercher un appartement à louer en cherchant les panneaux de location dans la rue ni une ville où l’on peut s’arrêter dans n’importe quelle agence immobilière. La plupart des appartements n’affichent pas ce type de panneaux, et très peu d’agents immobiliers possèdent des bureaux. La solution est donc de chercher en ligne. Pour ma part, j’ai utilisé 5 sites internet différents pour trouver mes appartements.

ImmobilienScout24 est le site le plus facile à prendre en main pour les locations (mieten) et pour quelques sous-locations (untermieten). Vous pouvez créer votre compte en ligne et sauvegarder vos recherches. Ces recherches sont aussi synchronisées avec l’application mobile. Les critères de recherches peuvent être affinés assez précisément, mais le seul problème d’ImmobilienScout24, c’est que le site est tellement apprécié des agences immobilières que les annonces sont postées et repostées plusieurs fois.

Immonet et Immowelt sont deux sites internet assez similaires au premier, mais bien moins fournis. En entrant les mêmes critères, ils me proposaient à peine la moitié de résultats que ce qu’offrait ImmobilienScout24. Quelques-uns des appartements sont postés sur les trois sites en même temps, et j’ai trouvé des appartements très intéressants sur Immonet. Donc ne négligez pas ces deux sites-là.

ebay Kleinanzeigen propose beaucoup d’annonces de sous-locations et quelques annonces de locations. La difficulté avec ce site, c’est de réussir à trouver les appartements qui sont vraiment disponibles. Les annonces disparaissent aussi vite qu’elles apparaissent et le site s’avère assez peu efficace. Mais si vous êtes à la recherche d’une sous-location, difficile de passer outre Kleinanzeigen.

WG Gesucht, comme son nom le suggère, est le site où vous pourrez trouver des collocations ainsi que quelques sous-locations. Tout comme Ebay, c’est un site difficile à utiliser.

7. Les visites

Après avoir trouvé l’annonce qui répond à vos critères, envoyez un mail ou téléphonez à l’agence afin de convenir d’une visite (Besichtigungstermin).
En général, les agents regroupent les gens intéressés par un appartement et organisent une visite groupée. Si le jour et l’heure de la visite sont indiqués sur l’annonce, vous pouvez vous attendre à au moins une dizaine de personnes sur place. Toutes les visites ne nécessitent pas forcément une confirmation auprès de l’agence, celles pour lesquelles il faut appeler auront moins de gens intéressés par l’appartement, et ce sont celles-là qu’il faut privilégier.

J’ai dû faire plus d’une dizaine de visites lors de la recherche de mon second appartement, et tous étaient déjà vides. Les locataires quittent en effet l’appartement, et seulement ensuite les visites sont organisées, c’est comme ça que ça marche ici. Cela signifie qu’il est inutile de sonner, les gens qui viennent visiter se regroupent devant l’appartement. Faites toujours attention à bien avoir le numéro de téléphone de l’agence à chaque visite, vous devrez les appeler si vous n’arrivez pas à trouver l’adresse. Des amis m’ont raconté qu’ils avaient essayé de séduire l’agent ou l’agente lors de la visite. Je n’en vois personnellement pas le but puisque ce ne sont pas les agents qui prennent la décision de vous laisser ou non l’appartement. Ils sont juste les intermédiaires entre le propriétaire et le locataire.

8. Faire une offre

Si vous aimez un appartement, il vous faudra faire une proposition. À chaque visite, vous devez normalement remplir un formulaire Bewerbungsbogen que vous pouvez télécharger ici.

Après l’avoir rempli, il vous faudra scanner le document et l’envoyer par e-mail à l’agent avec quelques documents en plus :

• Une copie de votre passeport ou carte d’identité
• Une copie de votre SCHUFA Auskunft
• Vos 3 dernières fiches de paie ou une lettre de votre comptable / Steuerberater
• Une lettre de votre précédent propriétaire confirmant que vous n’avez pas de dettes envers lui.

En ce qui me concerne, c’est avec les 3 dernières fiches de paie que j’ai eu le plus de difficultés, car je suis autoentrepreneur et je n’ai pas vraiment de salaire fixe… J’ai dû un peu gruger si vous voyez ce que je veux dire.
Si vous avez un Anmeldebestätigung (document stipulant où vous vivez en Allemagne), et un Haftpflichtversicherung (une assurance de responsabilité civile), je vous conseille de les rajouter aux autres documents et d’envoyer le tout à l’agent. La personne vous faisant visiter l’appartement devrait être en mesure de vous dire quand la décision sera prise. De ce que j’en ai vu, ces dates ne sont que rarement respectées, mais essayez quand même de savoir quand la décision sera prise. Mais personnellement je n’avais pas ces documents.

9. Le paiement

Pour signer un contrat (mieten) vous aurez sans doute besoin de débourser des sommes importantes, divisées en 2 parties.

La première partie est la Kaution (caution). Elle correspond en général à trois mois de loyer, Kaltmiete, et ne peut dépasser cette somme (personnellement, ce n’était que un mois dans mon cas). Cet argent doit être gardé au chaud sur un compte bancaire et ne pourra être retiré qu’avec la signature du locataire et du propriétaire. Le locataire peut d’ailleurs toucher les intérêts de cet argent. J’ai entendu dire que des agents immobiliers peuvent demander de payer cette somme directement en espèces, ce qui est légal, mais loin d’être rassurant ! Selon la loi, il est possible d’échelonner la Kaution sur les trois premiers mois, mais la paperasse que cela engendre n’en vaut généralement pas la peine.

La seconde partie correspond à la Provision. C’est l’argent que l’agent ou le propriétaire demande lors de la signature du contrat. En Allemagne, elle est demandée au locataire et peut coûter jusqu’à 2 x Kaltmiete plus la TVA à 19%, soit un total de 2.38 x la Kaltmiete. Certains agents font payer moins que ça, et si vous avez la chance de louer sans l’intermédiaire d’une agence, votre appartement peut être Provisionsfrei, c’est à dire, sans provision.

10. Emménager et vivre dans son nouvel appartement

Ça y est, votre dossier a été accepté et vous avez payé votre Kaution et, je l’espère, êtes passé outre la Provision.
Normalement, si vous avez un vrai contrat de location (mieten), vous avez un préavis de 3 mois avant de quitter les lieux, et si le loyer venait à augmenter durant votre location, cette augmentation devra être stipulée sur le contrat. Vous devrez relever vos compteurs de gaz et d’électricité et faire appel à différentes entreprises pour vous fournir. La plupart des appartements possèdent des prises TV et téléphone, vous pouvez décider d’avoir le câble (avec Kabel Deutschland ou telecolumbus) ou bien l’ADSL (il existe beaucoup de fournisseurs). Si vous avez besoin de louer une camionnette pour déménager à Berlin, inutile de chercher ailleurs que sur Robben & Wientjes. Leur service est simple et basique, le paiement se fait en espèces, mais les prix sont tout bonnement imbattables.
Au cours des 2 premières semaines de votre emménagement, vous devrez compléter le Anmeldung einer Wohnung (formulaire d’enregistrement d’un appartement) auprès des autorités berlinoises. Pour plus de détails, consultez cette page en allemand.
Vous devrez apporter votre contrat ainsi que votre passeport ou carte d’identité. Le procédé se fait très rapidement pour les citoyens européens. Vous pouvez convenir d’un rendez-vous avec le bureau le plus proche de chez vous, idéalement dans le même Bezirk que votre appartement, même si dans ce cas précis, les frontières actuelles sont appliquées. Une fois cet enregistrement fait, vous recevrez le Rundfunkbeitrag (Redevance TV et radio) ainsi qu’ une lettre des impôts (j’ajoute le fait que je n’ai jamais eu à faire cette dernière partie… Ça fait des économies)

11. Mon histoire

En mai 2013, après avoir vécu quelques mois à Buenos Aires je décide de sillonner les routes d’Europe en auto-stop (tiens d’ailleurs n’hésitez pas à regarder mon article sur Comment bien voyager en auto-stop). Berlin fut l’une des premières villes visitées et j’en suis très vite tombé amoureux. Très amoureux…

Quelques mois après, en aout 2013, je décide d’y revenir pour m’y installer 2 mois.
Je n’avais pas beaucoup d’affaires (un sac de 70 litres avec mes vêtements et ma guitare (voir mon article sur mes affaires en voyage)). Grâce aux rencontres que j’ai pu faire la première fois que j’y suis venu, j’ai pu être hébergé quelque temps dans l’appartement d’un ami. Ne voulant pas abuser de sa générosité, je me suis vite mis à la recherche d’un chez moi.
Très vite, je suis tombé sur les sites dont je parle dans cet article, mais quand j’ai vu toute la paperasse je me suis mis à la recherche d’autres solutions. Et c’est là que me vint l’idée de regarder sur AirBnB (le premier qui dit que c’est un article sponsorisé je lui fais un Mawashi-Geri ! ).
J’ai donc commencé à regarder les offres d’appartement en posant mes critères, mais les prix étaient assez élevés. C’est là que je me suis dit « COUP DE FILET ».

La technique du Coup De Filet

La technique était simple, j’avais un budget de 450 euros par mois, du coup j’ai envoyé un message à tous les propriétaires d’appartement qui m’intéressaient en leur disant que je n’avais que 450 euros par mois à leur proposer. J’ai dû envoyer une vingtaine de messages, mais vous savez quoi ? Ca a marché !
Je suis tombé sur ce super appartement en plein Kreuzberg : https://www.airbnb.fr/rooms/330303 (vous pouvez même encore voir mon commentaire suite à mon séjour sur l’annonce ^^ )
Le propriétaire partait en vacance jusqu’à octobre et avait besoin de quelqu’un qui reste durant toute cette période (donc ne voulait pas louer pour quelques jours)! J’avais donc l’appartement à un excellent prix et durant les dates que je voulais.

Mon séjour à Berlin fut tellement beau que j’ai décidé d’y rester plus longtemps.
Je me suis donc mis à chercher une vraie location (mieten), mes critères restant les mêmes que lors de mes premières recherches (je suis passé par les sites cités dans cet article). En l’espace d’une semaine, j’ai visité 6 appartements, à Wedding, Moabut, Kreuzberg, Friedrichshain, Treptow et Neukölln, me baladant de l’un à l’autre en vélo. J’ai fait une offre pour 2 d’entre eux, Kreuzberg (1e), Neukölln (2e).
J’ai eu des réponses positives. Je me suis décidé pour l’appartement de Kreuzberg (non loin de Schlesiches Tor), j’ai signé le contrat le 27 octobre après l’avoir visité le 25, puis j’ai emménagé le 29 octobre.

Depuis quelques jours, je vis à Friedrichshain, un super quartier dans l’est de Berlin. Comme je l’ai dit, c’est grâce à une collègue d’une amie que j’ai pu trouver cet appartement en untermieten (n’oubliez pas l’importance du cercle social en voyage ! ).
Le prix était très avantageux et surtout, vu que c’est entre connaissances, j’évite tous les frais et les avances à donner.

Pour conclure, trouver un bel appartement à Berlin, même en peu de temps : c’est possible ! J’espère que ce guide vous aidera à trouver ce que vous cherchez et à rendre les choses un peu plus faciles !
Si vous avez des idées des suggestions, etc… N’hésitez pas !